住房事关绝大多数普通百姓的幸福指数，让老百姓买得起房，住得起房，是政府部门的一项至关重要的民生问题。如何规划城市住房实际上为本地房地产发展指明了方向。住宅用地的供应计划，住宅实际建设面积，对于本地未来房价走向具有很强的指导作用。
虽说房地产大势有国家宏观调控，但地方政策对于当地住房市场也是有着相当大的作用。所以我们要了解德州未来住房情况，对于住房发展规划有必要详细了解。
年9月14日，德州市住房和城乡建设局发布了“关于对《德州市“十四五”住房发展规划（征求意见稿）》公开征求意见的通知”
我们来划一下重点：
区域划分
引领提升区：本次规划中将德城区为引领提升区，作为德州市老城区，稳定住房供应，满足新居民住房需求，提升住房品质等，主要针对棚户区和老旧小区改造。
增量发展区：增量发展区主要包括经开区、运河区、陵城区和齐河县4各区县。增量发展区是规划期内德州市重点导入地区，是新增住房供应的主要区域。其住房发展重点为加大住房供应规模，抑制投机性住房需求等。
专项引导区：涵盖禹城市、乐陵市、宁津县、临邑县、平原县、武城县、夏津县、庆云县8个县市，该区域重点任务是加快城镇化进程，大力支持进城务工群体的首次购房和本地城镇居民改善性需求，吸引农业人口向县城聚集。
再来看一下十四五时期德州市住房发展主要指标
商品住房供应总规模万㎡
城镇居民家庭人均住房建筑面积45㎡
商品住房去化周期6—18个月
公租房和保障房合计户
公积金支持住房消费规模亿元
上述为预期性指标
老旧小区改造规模万㎡
棚户区改造开工规模1.5套
上述为约束性指标
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我们再来看看德州各县市区住房发展指标
德城区（面积：km）
新增商品住房建筑面积.99万平方米，
棚户区改造开工套，
老旧小区改造个
德州经济技术开发区（km）
新增商品住房建筑面积.54万平方米，
棚户区改造开工套，
老旧小区改造21个
运河经济开发区（.78km）
新增商品住房建筑面积78.78万平方米，
棚户区改造开工0套，
老旧小区改造0个
从上面可以看出，德城区住宅开发数量与经开区相比差一倍还多，说明目前德城区住宅开发已经处于中后期阶段，而经开区开发则是未来作为重点住宅开发的地区，本身有几个因素影响，首先经开区适建住宅用地范围广，而且城市配套设施日趋完善，经开区是下一步开发的重点区域，我们从去年和今年的土拍情况可见，地王频现于经开区，实际上也是这一规划的延续。这说明政府宏观规划影响着城市未来发展方向，未来德州房地产市场在经开区。
齐河县新增住宅面积在各区县中排名第二，达到.12万㎡，棚户区改造，老旧小区改造个，在县域住房发展规划指标中，齐河县作为唯一一个和德州经开区、运河区、陵城区3个区具有相同的地位，被列入了引领提升区。这与齐河经济水平有关，同时由于紧邻济南，未来发展相比较于德州其他县市更有优势。
禹城市，新增住宅面积排名第三，达到.23㎡，而其棚户区改造达到套，老旧小区改造个，禹城市棚户区改造数量还是非常大的。
平原县，新增住宅面积.63万㎡，这数量是比较少的，其棚户区改造套数达到，位居德州全市第一。未来平原县棚户区改造将是一个重点工程。
陵城区自从年撤县划区，至今已经近7年时间，所谓七年之痒，也该到了脱胎换骨的时候了。自去年开始将陵城区纳入中心城区，城镇化进程在加速。然目前看来德州虹吸效应对于陵城区还是有一定影响的，陵城住房虽列入了增量发展区，从新增商品住宅面积仅仅有.09万㎡，面积不算太多，陵城区发展目前看还是要靠自己，实际上增量以农村人口城镇化为主。未来德州主城区发展受限，就如同北京、济南城市一样，当主城区发展空间无法满足城市的发展需要的时候，那么外延区域将获得更多的机会，因此像陵城区、平原、武城的发展更多的需要德州主城区规模达到一定的程度，否则只有靠自己发展了。
其他区县数据详见下表。
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